Hypotheek oversluiten: de complete informatiegids

Wanneer je bij de bank een hypotheek afsluit voor het kopen van een woning, dan kies je een periode om de rente hiervan vast te zetten. Dit wordt meestal voor een periode van 10 jaar of langer gedaan. In deze periode kan het zo zijn dat dat de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken wijzigt. Het oversluiten van een hypotheek kan dus interessant zijn wanneer de rente (fors) daalt. Hiermee beëindig je het lopende rentecontract en kun je overstappen naar een lagere hypotheekrente.
Een andere reden voor het oversluiten van je hypotheek kan bijvoorbeeld verbeterde voorwaarden zijn, zoals de overstap van een variabele rente naar een vaste rente. Ook kunnen veranderingen in je persoonlijke situatie hier een rol in spelen, zoals een carrière switch, gezinsuitbreiding of een scheiding.

Wanneer je een hypotheek oversluit maak je extra kosten, maar je zult zien dat wanneer je deze kosten mee berekent je in veel gevallen alsnog voordeliger uit kunt zijn. Bijvoorbeeld wanneer de rente sterk is gedaald. Goed om te weten: een eventuele boeterente is fiscaal aftrekbaar.
Wil jij weten hoeveel je kunt besparen met het eventueel oversluiten van je hypotheek? Start met een oriëntatiegesprek met één van onze adviseurs. Wij nemen jouw financiële situatie onder de loep en geven je een duidelijk overzicht van wat het je gaat kosten en wat het je gaat opleveren.

(Bank)spaarhypotheek oversluiten
Wat is een (bank)spaarhypotheek? Dit is een hypotheekvorm die tot 2013 kon worden afgesloten waarbij je elke maand geld opzij zet voor de aflossing van je hypotheek. Dit bedrag komt op een geblokkeerde spaarrekening waar je tijdens de looptijd van je hypotheek niet aan kunt zitten en welke uitsluitend bedoeld is voor de aflossing van je hypotheek. Op de einddatum wordt het saldo wat op deze spaarrekening staat vrijgegeven waarmee je je hypotheek in één keer kunt aflossen. Vanaf 2013 is het dus niet meer mogelijk om deze hypotheek vorm af te sluiten. Mocht je nog een (bank)spaarhypotheek hebben lopen, dan wordt deze geëerbiedigd en kun je deze oversluiten.

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten
Het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is nog steeds mogelijk. Bij deze vorm betaal je maandelijks alleen de hypotheekrente; aflossen doe je aan het einde van de looptijd van de hypotheek of wanneer je besluit de woning te verkopen.

Sinds 2013 krijg je bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek geen hypotheekrenteaftrek meer op deze hypotheekvorm. Wanneer je deze vóór 2013 hebt afgesloten, dan heb je na een looptijd van 30 jaar geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, waardoor je maandlasten meestal stijgen

Maar kun je een aflossingsvrije hypotheek oversluiten? Het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek is niet altijd mogelijk. Dit komt doordat veel geldverstrekkers de regel hanteren dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning. Gelukkig zijn er geldverstrekkers die wel meer ruimte kunnen bieden. Het is daarom aan te raden hier informatie over op te vragen bij een financieel adviseur.

Rentemiddeling
Rentemiddeling is een goede oplossing wanneer je op zoek bent naar een manier om je hypotheekrente en daarmee je maandlasten te verlagen voor de resterende looptijd van je hypotheek. In plaats van vroegtijdig een hypotheek af te lossen en een boete te betalen, wordt het rentetarief opnieuw berekend door de bank op basis van een gemiddelde van het huidige rentepercentage en het nieuwe rentepercentage. Dit nieuwe tarief wordt vastgesteld voor een nieuwe periode, meestal is dit vijf of tien jaar. Gedurende deze periode betaalt de hypotheekhouder het nieuwe rentetarief.
Het is goed om te weten dat rentemiddeling alleen mogelijk is bij je eigen geldverstrekker. Wanneer je naar een andere bank overstapt, is rentemiddeling niet meer mogelijk.

Wellicht vraag je je af wat er met jouw spaar- en/of aflosbedrag gebeurt wanneer je je hypotheek oversluit. Dat is afhankelijk van de wijziging die je doorbrengt in je hypotheek en de gekozen hypotheekvormen. Is er sprake van een externe polis of gekoppelde bankspaarrekening? Wanneer je deze stopt, dan kan het opgebouwde spaarbedrag in mindering worden gebracht op jouw resterende hypotheekschuld. Kies je voor het voortzetten van jouw huidige hypotheekconstructie, maar voor een andere bank/rentevast periode, dan wordt deze constructie voortgezet, maar kan wel het maandbedrag wijzigen. Wijzig je de constructie van een annuïteit naar een lineaire/aflossingsvrije hypotheekvorm dan wijzigt ook de maandelijkse aflossing op de hypotheek. Onze financieel adviseurs kijken graag met jou mee.

Een hypotheek oversluiten kost geld. Het is in eerste instantie slim om te kijken of het veranderen van geldverstrekker wel zin heeft. Dit is alleen het geval wanneer je de oversluitkosten bij de andere geldverstrekker kunt terugverdienen met lagere netto maandlasten. Oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die je destijds bent aangegaan voor de aanschaf van je woning. Waaruit kunnen oversluitkosten bestaan? Wij leggen het je hieronder uit.

Boeterente
Wanneer je je hypotheek vervroegd wilt aflossen of oversluiten, zou het zomaar kunnen dat je een boeterente moet betalen. Een boeterente wordt ook wel een vervroegde aflossingsvergoeding genoemd. Dit is eigenlijk wat een hypotheekverstrekker in rekening brengt wanneer je besluit jouw hypotheek vervroegd af te lossen of overstapt naar een andere aanbieder met een lagere rente. Het idee erachter is dat de hypotheekverstrekker rente-inkomsten misloopt doordat de oorspronkelijke looptijd van de hypotheek wordt verkort.

Verschillende factoren bepalen de hoogte van de boeterente, zoals het renteverschil tussen je oorspronkelijke hypotheekrente en de actuele rente op het moment van vervroegde aflossing of overstap. Hoe groter dit renteverschil, des te hoger de boeterente zal zijn. Wat verder nog een rol speelt bij het bepalen van de boeterente is de resterende looptijd van je hypotheek en het bedrag dat je vervroegd wilt aflossen.

Advies- en bemiddelingskosten
Wanneer je voor het oversluiten van je hypotheek hypotheekadvies van een hypotheekadviseur krijgt, kun je ervan uit gaan dat dit jou geld gaat kosten. Dit kan een vast bedrag zijn of een vergoeding per uur. De hypotheekadviseur kan voor je berekenen wat je terugverdientijd van de boeterente is en of het oversluiten van je hypotheek voor jou dus wel of niet zinvol is. Gemiddeld zijn de advieskosten wanneer je besluit je hypotheek daadwerkelijk over te sluiten rond de €2.500.

Taxatiekosten
Veel banken vragen een taxatierapport op wanneer je je hypotheek wilt oversluiten. Je sluit namelijk een nieuwe hypotheek af bij en hierbij heb je altijd een taxatierapport nodig.
Bij het oversluiten van je hypotheek wil de nieuwe geldverstrekker de waarde van je woning beoordelen. Dit is belangrijk voor het vaststellen van de Loan-to-Value (LTV)-verhouding, die aangeeft hoeveel procent van de woningwaarde je kunt lenen. Een taxatie biedt een objectieve schatting van de waarde van je woning, waardoor de geldverstrekker een beter beeld krijgt van het risico dat ze nemen. Bovendien kan een taxatie helpen bij het bepalen van de hoogte van de nieuwe hypotheekrente.

Hypotheekakte kosten
Wanneer je je hypotheek oversluit, sluit je een nieuwe lening af bij dezelfde geldverstrekker of juist bij een andere geldverstrekker. Een hypotheekakte is een notariële akte die wordt opgesteld door een notaris bij het aangaan van een hypotheeklening bij een geldverstrekker. Het is een juridisch document dat de voorwaarden en verplichtingen van de hypotheek regelt. Bij het oversluiten van je hypotheek wordt een nieuwe hypotheekakte opgesteld om de oude hypotheek te vervangen. Goed om te weten is dat notarissen hier zelf een tarief voor bepalen. Het is daarom aan te raden goed te oriënteren waar je het beste een hypotheekakte kunt laten opstellen.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De Nationale Hypotheek Garantie is een regeling die in Nederland van kracht is en dient als bescherming van huizenkopers tegen financiële risico’s bij het afsluiten van een hypotheek. Het biedt een vangnet voor zowel de geldverstrekker als de huizenkoper in geval van betalingsproblemen.

Mocht je al een hypotheek hebben lopen en wil je deze oversluiten naar een hypotheek met NHG, dan zijn daar wel een aantal voorwaarden aan verbonden:

• De hypotheeksom is maximaal € 405.000 (dit is de NHG grens), inclusief bijkomende kosten;
• Met energiebesparende maatregelen is de hypotheeksom maximaal € 429.300, inclusief bijkomende kosten;
• De hypotheeksom is aflossingsvrij voor maximaal 50% van de oorspronkelijke marktwaarde. De oude hypotheek moet dan voor 1 januari 2013 zijn afgesloten;
• Het is verplicht een deel van de hypotheek te gebruiken voor kwaliteitsverbetering en/of het verduurzamen van je woning d.m.v. het aanschaffen van energiebesparende maatregelen. Hiervoor vraagt de geldverstrekker om een kostenspecificatie.

Nog niet het antwoord kunnen vinden waar je naar op zoek was? Zoek hieronder in onze kennisbank naar andere relevante artikelen die betrekking hebben op het oversluiten van je hypotheek. Of neem contact met ons op voor een persoonlijk gesprek.