Expertblog: Overdrachtsbelasting in 2021: 8%, 2% of volledige vrijstelling?

Expertblog
Om jou nog beter te informeren én omdat we bij Ooms veel waarde hechten aan de band met onze relaties, vragen wij hen kennis te delen over onderwerpen vanuit hun specialisme. Deze keer: Margot Dussel, o.a. ondernemingsrechtspecialist en notaris bij VAD Notarissen, over de veranderingen in overdrachtsbelasting na invoering van de ‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting’.

Op 1 januari 2021 is de ‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting’ in werking getreden. Door deze wet zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in het tarief van de overdrachtsbelasting. Vóór deze wijziging werd de overdracht van een woning belast tegen 2% en de overdracht van andersoortige onroerende zaken tegen 6% (indien er geen vrijstelling van toepassing was). Met ingang van 1 januari 2021 is dit veranderd.

De belangrijkste veranderingen ‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting’
1. Het algemene tarief is verhoogd van 6% naar 8%.
2. Er zijn beperkingen geïntroduceerd voor de toepassing van het verlaagde tarief van 2%.
3. Er is een vrijstelling in het leven geroepen voor starters op de woningmarkt.

In dit artikel gaan we in op het 8%-tarief, het 2%-tarief en de startersvrijstelling en leest u hoe deze toegepast worden.

Het 8%-tarief
Door de verhoging van het algemene tarief van 6% naar 8% bij overdracht van onroerende zaken, is de identiteit van de verkrijger (natuurlijk persoon of niet) en de kwalificatie van de over te dragen zaak (woning of niet, economische eigendom, fictieve onroerende zaak) nog belangrijker geworden. Factoren als: het ontwerp en de (oorspronkelijke) bestemming van het gebouw, het moment waarop een verbouwing is aangevangen en voltooid en de bestemming die de gemeente aan het gebouw heeft toegekend, zijn (mede) bepalend voor het tarief dat op de overdracht van de zaak wordt toegepast.

Vermindering heffing bij een verkrijging binnen zes maanden
In het kader van de variatie van het toepasselijke tarief, heeft de wetgever ook de regeling tot vermindering van de heffing bij een verkrijging binnen zes maanden aangepast. Niet langer wordt voor de vermindering slechts gekeken naar de waarde van de onroerende zaak waarover bij de vorige overdracht(en) werd geheven. Thans is voor de vermindering het bedrag aan belasting dat werd afgedragen bij de vorige overdracht relevant.

Bijvoorbeeld: een niet-starter X koopt een woning voor € 350.000 en betaalt 2% overdrachtsbelasting (is € 7.000). X verkoopt de woning binnen zes maanden voor € 360.000 aan Y, die niet van het 2%-tarief en ook niet van een vrijstelling gebruik kan maken. Y betaalt 8% over € 360.000 (is € 28.800) maar mag op dit bedrag in mindering brengen de € 7.000 die X heeft afgedragen bij zijn verkrijging.

Ander voorbeeld: een belegger koopt een woning voor € 200.000 en betaalt 8% overdrachtsbelasting. Binnen zes maanden daarna verkoopt hij de woning voor € 220.000 aan K op wiens verkrijging het 2%-tarief van toepassing is. K is 2% verschuldigd over het gedeelte van de waarde van de woning waarover de belegger nog geen overdrachtsbelasting heeft betaald (2% over € 20.000 dus). Deze gewijzigde regeling is dus ook van belang indien tussen verkoper en koper wordt afgesproken dat het belastingvoordeel van de opvolgende levering binnen zes maanden toekomt aan de verkoper.

Het 2%-tarief
Dit lage(re) tarief kan worden toegepast bij de verkrijging van een woning (en bijbehorende zaken die gelijktijdig worden verkregen) door één of meer natuurlijke personen. Een voorwaarde is dat de personen deze woning voor langere tijd (ten minste zes maanden) als hoofdverblijf gaan gebruiken. Voor een natuurlijk persoon geldt de regel dat hij maar één woning als hoofdverblijf kan hebben.

Naast de toepassing door natuurlijke personen, kan het 2%-tarief ook worden toegepast voor woningcorporaties die woning(en) verkrijgen van een andere woningcorporatie. Voorwaarde is daarin dat de corporatie voor de vervreemding goedkeuring heeft gekregen van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties.
Bijvoorbeeld de verkoop van al het vastgoed van woningstichting Vestia in de gemeente Barendrecht aan een consortium van woningcorporaties Havensteder, Patrimonium Barendrecht en Wooncompas.

Het 2%-tarief kan niet worden toegepast op de verkrijging van economisch eigendom of op de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een belegger die via een besloten vennootschap een beleggingsportefeuille heeft opgebouwd, waarvan een deel is gefinancierd met vreemd vermogen (hypothecaire lening van de bank). Die belegger kan de woningen verkopen en de opbrengst gebruiken om de leningen af te lossen, maar kan er ook voor kiezen om de aandelen van de B.V. te verkopen als zich een koper aandient die het bedrijf c.q. de beleggingsmaatschappij voort wil zetten.

De startersvrijstelling
Nog voordeliger dan een laag tarief is het krijgen van een vrijstelling. Voor wie geldt de startersvrijstelling? De startersvrijstelling geldt voor verkrijgers van een woning die tussen de 18 en 35 jaar oud zijn. Zij betalen geen overdrachtsbelasting, indien de woning (inclusief bijbehorende zaken) een waarde heeft van maximaal € 400.000.

Waar je op moet letten bij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting
- Vanaf 1 april 2021 is bij verkrijging van een woning met een waarde van meer dan € 400.000, de startersvrijstelling dus niet van toepassing en is men over de gehele waarde van de woning overdrachtsbelasting verschuldigd.
- De startersvrijstelling kan maar één keer worden toegepast.
- Wordt een pand verworven dat deels voor bewoning en deels voor andere doeleinden bestemd is, dan kunnen de startersvrijstelling en het 2%-tarief alleen worden toegepast op het deel dat bestemd is voor bewoning.
- Wordt een woning verworven door meerdere personen, dan wordt de startersvrijstelling per persoon beoordeeld. En geldt ook hier de voorwaarde dat de waardegrens van € 400.000 betrekking heeft op de gehele woning en niet op de waarde van het gedeelte dat iedere persoon verkrijgt.
- Voor de leeftijdstoets geldt de leeftijd van de persoon in kwestie op het moment van de levering. Bij verkrijging onder opschortende voorwaarden, geldt het moment waarop die voorwaarden wordt vervuld.

Dien op tijd een schriftelijke verklaring in
Wilt u als koper van een woning gebruik maken van het 2%-tarief of van de startersvrijstelling, dien dan voorafgaand aan de verkrijging van de woning een schriftelijk verklaring in. De belastingdienst heeft hiertoe speciale formulieren beschikbaar gesteld die aan de notaris dienen te worden overhandigd en door de notaris aan de akte worden gehecht. Daarnaast zal de notaris in de akte naar de betreffende fiscale wetsbepaling verwijzen. Hier vindt u de verklaring voor de startervrijstelling en hier vindt u de verklaring voor het 2%-tarief.

Heeft u nog meer vragen over de veranderingen in de overdrachtsbelasting?
De verhoging van 6% naar 8% en de invoering van de startersvrijstelling, hebben al tot de nodige vragen geleid. Onder meer op de website van de belastingdienst zijn handige stroomschema's te vinden die veel van die vragen beantwoorden. Uiteraard kunt u met uw vragen ook bij uw notaris terecht. Laat u tijdig informeren, zodat u weet met welke kosten u te maken krijgt.

- Margot Dussel