Een te duur huis kopen. Wat is het risico?

De huizenprijzen rijzen de pan uit. Volgens het CBS kostte een bestaand huis vorig kwartaal gemiddeld bijna 360.000 euro, een nieuwe recordhoogte. Is het verstandig om zoveel te betalen voor een huis?

Het CBS en het Kadaster meten sinds 1995 de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in Nederland. Uit de nieuwste cijfers blijkt dat vorig jaar het landelijke gemiddelde het hoogste ooit was. Overbieden is de norm geworden, overal en met hogere bedragen dan ooit. Maar wat nou als de huizenprijzen opeens gaan dalen? Hoe groot is het risico dat je neemt door in deze markt te kopen? Is het wel slim, kopen op het hoogtepunt?

De woningmarkt
De verwachting is niet dat de huizenprijzen op korte termijn gaan dalen. De vraag naar koopwoningen is nog altijd groter dan het aanbod. Er zijn structureel veel te weinig huizen gebouwd in de afgelopen jaren. En de pandemie heeft daar niet aan mee geholpen. De bouwproductie is gedaald, terwijl het CBS heeft berekend dat er tot 2035 ongeveer 1 miljoen Nederlanders bijkomen. Hiervan trekken gemiddeld drie op de vier naar de grote stad om daar een woning te kopen.

En hoewel de hypotheekrente een lichte stijging heeft laten zien, is de hypotheekrente op dit moment erg gunstig. Hierdoor vallen de maandlasten nog altijd lager uit. Wanneer je je rente voor 10 jaar vast laat zetten, dan is de kans natuurlijk groot dat deze fors hoger uit zal vallen over 10 jaar. Tegen die tijd is de openstaande hypotheekschuld wel behoorlijk lager door het aflossen, dus dat scheelt. Je kunt er ook voor kiezen om de rente voor 30 jaar vast te zetten.

Risico van restschuld bij verkoop
De vraag is dan ook op welk moment je de woning koopt. Een starter wil vaak na enkele jaren groter gaan wonen. Maar als je er vanuit gaat dat je een huis koopt waar je minimaal 30 jaar lang blijft wonen, dan is er weinig risico. Je kunt je hypotheek in die 30 jaar aflossen. En wat de waarde van je woning daarna ook is, je hebt geen hypotheek meer. Dus je hoeft je geen zorgen te maken over een eventuele restschuld. Nu is de kans echter wel groot dat je binnen die 30 jaar wil verhuizen door bijvoorbeeld samenwonen, gezinsuitbreiding of groter willen wonen.

Wanneer je een huis hebt gekocht op de top van de markt en later weer wilt verkopen, dan bestaat het risico dat je met de verkoopopbrengst je hypotheek niet helemaal kunt aflossen. ‘Dan houd je een restschuld over. Je huis komt 'onder water' te staan, zoals we dat noemen en in een mindere tijd zou je huis langer te koop kunnen staan dan dat je zou willen. Dit kennen we nog wel uit de kredietcrisis in 2007’, aldus Mariëlle Moerman, financieel adviseur bij Ooms Makelaars.

Koop niet met maximale hypotheekbedrag
‘Dit risico is wel een stuk minder geworden met de hypotheekregels die nu gelden. Zo kun je op dit moment niet meer lenen dan 100% van de waarde van je woning én het is verplicht om af te lossen op huidige hypotheken. Omdat je elke maand een stukje van de hypotheek aflost daalt de schuld en daarmee de kans op een restschuld.’

Met de huidige lage rente kun je meer lenen met je inkomen. ‘Wat belangrijk is om in gedachte te houden, is om niet te kopen met je maximale hypotheekbedrag. Het is wel zo prettig dat je bij een eventuele tegenvaller in je inkomen niet direct een probleem hebt. Daarbij is het verstandig om te sparen, zodat je een financiële buffer hebt. Voor onvoorziene omstandigheden en als het echt nodig is om je restschuld mee af te lossen.’

Wat is de beste keuze voor jou?
Of het voor jou verstandig is om nu een huis te kopen, is mede afhankelijk van je wensen en situatie. Het is belangrijk dat je een huis koopt waar je fijn kunt wonen, met een betaalbare hypotheek. En het is vooral belangrijk dat je maandlasten ook betaalbaar blijven als je persoonlijke omstandigheden wijzigen.

Heb jij behoefte aan advies? We beantwoorden graag al jouw vragen, zodat jij met een gerust hart een keuze kunt maken en vol vertrouwen een hypotheek kunt afsluiten.