Balanceren op de Nederlandse Woningmarkt: Een pleidooi voor evenwicht tussen generaties

De Nederlandse woningmarkt staat al even voor een complexe uitdaging, waarbij verschillende belangen en behoeften moeten worden afgewogen. Een centraal punt in deze discussie is de roep om betaalbare woningen voor onder meer starters en middeninkomens. Maar laten we niet voorbijgaan aan de rol die ouderen spelen in het doorstromingsproces en de vraag of nieuwbouw wel de juiste oplossing is voor starters en jonge doorstromers.

Er is een groeiende consensus dat er meer betaalbare woningen moeten worden gebouwd om tegemoet te komen aan de behoeften van starters en middeninkomens. Echter, nieuwbouw blijkt vaak verhoudingsgewijs duur te zijn, mede vanwege de strikte voorschriften en regelgeving die de bouwkosten opdrijven. Dit roept de vraag op of nieuwbouw, zonder subsidiëring, wel een realistische optie is voor starters, die doorgaans over lagere inkomens beschikken.

In plaats van uitsluitend te focussen op nieuwbouw voor starters (betaalbaar en middeninkomen), zouden we moeten overwegen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen door ouderen te ondersteunen bij het vinden van meer geschikte woningen. Ouderen die verhuizen naar aangepaste woningen zoals bungalows of seniorenappartementen, creëren automatisch ruimte voor starters en andere generaties. Dit is niet alleen rechtvaardig, maar ook praktisch gezien een (deel)oplossing voor het tekort aan betaalbare woningen.

Natuurlijke en geleidelijke doorstroming

Het idee dat starters moeten beginnen in bestaande woningen die door ouderen worden achtergelaten, verdient meer aandacht. Deze woningen zijn vaak al voorzien van basisvoorzieningen en hebben het voordeel dat ze zich bevinden in gevestigde wijken met voorzieningen en een gemeenschapsgevoel. Bovendien kan het renoveren van bestaande woningen voor de jonge woningeigenaar een kosteneffectievere oplossing zijn dan het kopen van een duurder nieuwbouwhuis. In diverse regio’s zijn er de afgelopen jaren “Langer Thuis akkoorden” gesloten, een akkoord dat erop gericht is om ouderen langer in hun huis te laten wonen. Overigens gaat het hier niet altijd specifiek om de woning, maar eerder om de woonomgeving. Zogenaamde “inbrei locaties” zouden daarom uitermate geschikt kunnen zijn voor woningen voor ouderen (uit de buurt). Zo ontstaat er een natuurlijke en geleidelijke doorstroming.

Het is dus duidelijk dat ouderen behoefte hebben aan woningen die zijn aangepast aan hun specifieke behoeften, zoals toegankelijkheid, veiligheid en nabijheid van voorzieningen. Het stimuleren van de bouw van bungalows bijvoorbeeld, kan een uitstekende oplossing zijn om aan deze behoeften te voldoen. Gemeenten zouden eens kunnen beginnen met een extra paragraaf in de tendervoorwaarden bij de uitgifte van nieuwe locaties. In deze paragraaf dient aandacht gegeven te worden aan de oudere doelgroep(en). Bungalows tonen qua grondopbrengsten weliswaar een negatiever resultaat dan andere woningtypen, maar het neveneffect is extra waardevol. Het is dus cruciaal dat beoordelingscommissies bij gemeenten tijdens een selectie eerder voorwaardelijk afstappen van de hoogste grondopbrengst. Een goede “ouderenparagraaf” zou juist bonuspunten moeten opleveren, die zwaarder meewegen dan het deficit in de opbrengsten.

‘Dit vereist een heroverweging van het beleid’

Overigens betekent dit niet dat nieuwbouw voor starters volledig moet worden uitgesloten, maar eerder dat het moet worden afgewogen tegen andere opties. Gemeenten zouden meer aandacht moeten besteden aan het stimuleren van doorstroming en het renoveren van bestaande woningen, naast het bevorderen van nieuwbouw. Dit vereist een heroverweging van het beleid en een meer gebalanceerde benadering van de woningmarkt.

Kortom, om de uitdagingen op de Nederlandse woningmarkt aan te pakken, moeten we een evenwicht vinden tussen het bouwen voor starters en het ondersteunen van doorstroming door ouderen. Nieuwbouw alleen is misschien niet de meest geschikte oplossing voor starters met een lager inkomen, en daarom moeten we alternatieve benaderingen omarmen die de diversiteit en inclusiviteit van onze woningmarkt bevorderen.