Transactievolume terug op niveau van 2008

Grote krapte op centrumlocaties door sterke concurrentie tussen functies

In 2018 was op de Nederlandse kantorenmarkt een zeer hoge dynamiek zichtbaar. Onder invloed van de gunstige economische omstandigheden is de vraag naar kantoorruimte van een uitzonderlijk hoog niveau. In het afgelopen jaar is 1,6 miljoen m² kantoorruimte door gebruikers aangehuurd of aangekocht. Dit niveau is vergelijkbaar met dat van 2008, na tien jaar is de door de crisis veroorzaakte opnamedip ten einde gekomen. De aanhoudende gebruikersvraag heeft de kantorenmarkt in toenemende mate in evenwicht gebracht. Op een deel van de locaties is dit evenwicht echter al omgeslagen in krapte. In centrumgebieden lopen de aanbodtekorten steeds verder op, waardoor op veel populaire locaties een situatie van schaarste is ontstaan.

Dit blijkt uit de vandaag verschenen rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2019 van Dynamis.

Kantorenaanbod is al sinds 2016 aan het dalen
De sterke gebruikersvraag, in combinatie met de beperkte nieuwbouwontwikkelingen, leiden tot een forse afname van het beschikbare kantorenaanbod. Per 1 januari 2019 staat ruim 4,2 miljoen m² kantoorruimte op de vrije markt te koop of te huur, daarmee is het kantorenaanbod in een jaar tijd met maar liefst een vijfde afgenomen. Het aanbodvolume bereikte een hoogtepunt in 2015, in de daaropvolgende vier jaar werd ruim 3 miljoen m² kantoorruimte uit het aanbod genomen.

Gebrek aan ruimte op centrumlocaties
Hoewel op veel locaties aanboddalingen worden geregistreerd, zijn de tekorten vooralsnog het sterkst merkbaar in de stadscentra. Het beschikbare kantorenaanbod op centrumlocaties neemt al vijf jaar op rij af, waardoor het aanbod op dit moment maar liefst de helft lager is dan in 2014. Deze afname wordt enerzijds veroorzaakt door de toenemende ruimtevraag van kantoorgebruikers, anderzijds eisen ook andere functies hun plek in de stad op: mensen willen wonen in stadscentra, winkeliers openen flagship stores in binnensteden en uitbaters vestigen hun horecaconcepten op toplocaties.

Transformatiemarkt koelt af door dynamische kantorenmarkt
De krachtige opleving van de woningmarkt leidde kort na de crisis tot een uitzonderlijk hoge vraag naar woonruimte in de Nederlandse binnensteden. Door de dubbele leegstandscijfers in de kantorenmarkt werden veel voormalige kantoorpanden getransformeerd naar woonruimte. In zeven jaar tijd is maar liefst 4,3 miljoen m² kantoorruimte herontwikkeld, grotendeels naar woningen. Deze transformatie-activiteiten vormen een belangrijke oorzaak voor de forse aanboddaling en daarmee de huidige krapte in de Nederlandse centra. In 2018 is de kantorenmarkt echter tegenwicht gaan bieden aan de woningmarkt, met een opdrogend transformatievolume tot gevolg. Bijna twee derde minder transformatieplannen zijn in het afgelopen jaar aangekondigd ten opzichte van 2017.

Binnenstad blijft het toneel van de ruimtelijke concurrentiestrijd
Een gemengde stad met veel verschillende functies heeft een grote aantrekkingskracht op gebruikers. De grote diversiteit aan functies legt echter ook een zware claim op de (beperkte) beschikbare ruimte in de stad. Rick van Zwet, Research Manager bij Dynamis: ‘De concurrentiestrijd om de vierkante meter in binnensteden is opgelaaid, waarbij de kantorenmarkt steeds meer terrein wint. In 2019 zal deze strijd tussen verschillende functies verder verhevigen.