Sociale huurwinkel? Ja, sociale huurwinkel!

Winkels. Iedereen heeft er een mening over, want iedereen heeft er mee te maken. Of je nou wekelijks boodschappen doet in een buurtwinkelcentrum of wijkwinkelcentrum, gaat funshoppen in een (stadsdeel)centrum of slechts twee keer per jaar naar een outlet center gaat.

Meer dan andere vastgoed categorieën halen winkels het landelijke nieuws. Als er een winkelketen failliet gaat dan springen alle media daar hijgerig op. Logo’s en merken zijn herkenbaar en slecht nieuws daarover verkoopt beter dan positief nieuws. Dat het bij andere winkeliers hartstikke goed gaat, dat haalt de krant helaas veel minder vaak.

Wat bijdraagt aan de hoeveelheid aan meningen, is dat een leegstaande winkel vaak heel zichtbaar is in het straatbeeld. Een kantoor dat leeg staat valt veel minder op, omdat het vaak op een verdieping is.

Bij het leegkomen van een winkel is de eerste reactie vanuit de maatschappij vaak: “de huurprijzen moeten omlaag en zijn ook belachelijk hoog”.

Iedereen wil uiteraard zo min mogelijk betalen, maar in de praktijk blijkt dat winkelhuur lang niet door iedere gebruiker als problematisch wordt gezien. Logisch, want als je in het kernwinkelgebied van Rotterdam te maken hebt met bijna 40 miljoen bezoekers per jaar, dan zul je op een A-1 locatie als de Lijnbaan of Kruiskade een fantastische vloerproductiviteit hebben en de hoge huur goed kunnen terugverdienen.

Omdat de hoogste huren steeds vaker alleen kunnen worden opgebracht door internationale spelers en grote ketens, is er in de A-zone geen plek voor startende ondernemers, niche spelers of de “leuke” winkels die Instagrammable zijn en een stad divers maken. Deze bijzondere winkels zitten veel vaker in aanloopstraten, aan de randen of zelfs buiten het kernwinkelgebied. Bij gebiedsontwikkelingen zien we zelfs dat couleur locale, placemakers en smaakmakers van het eerste uur verdwijnen zodra er voldoende woningen zijn opgeleverd en meer geld wordt uitgegeven door de consument.

Dit rechtvaardigt de vraag, is er bij stedelijke planning wel voldoende oog voor diversiteit op maaiveld?

We ontwikkelen inmiddels geen monofunctionele woonwijken, geen saaie kantorenparken zonder OV & horeca en ook geen industriegebieden zonder voorzieningen meer. Bij winkels wordt de eenheidsworst in het hart van de stad echter ieder jaar groter.

Er zijn in de markt veel vastgoedeigenaren die open staan voor verhuur van hun bezit aan creatieve ondernemers en die daar ook een gereduceerd tarief voor willen overeenkomen, maar juist als het aan komt op huurprijzen moet een verhuurder alert zijn. Huurders van winkels genieten een grotere mate van bescherming dan huurders van een kantoor of een bedrijfsgebouw. Goedkoper verhuren aan een leuke hippe winkel kan leiden tot verzoek om een huurprijsherzieningen met andere huurders van je vastgoed met forse waardedaling als gevolg.

Om dit soort problemen te tackelen introduceren wij: … de sociale huurwinkel (nou ja, een gedeelte dan).

Bij gebiedsontwikkelingen zien we voor de verdiepingen bóven de plint steeds meer regie van de lokale overheid. Een ontwikkelaar kan bestaand vastgoed slopen en nieuw bouwen of kan transformeren als hij een gezonde mix maakt van 50% vrije sector woningen, 30% middenhuur en 20% betaalbare huur (sociaal).

Laten we in winkelmarkt niet uitgaan van duur, middelduur en goedkoop, maar slechts twee categorieën te weten een winkel met een geliberaliseerde huurprijs en een winkel met een niet-geliberaliseerde huurprijs.

Mogelijke spelregels voor een sociale huurwinkel:

- Maximaal xxx m² groot;

- Er zijn er maximaal xxx van in een winkelgebied;

- Kan alleen worden gehuurd door een partij die met een businessplan laat zien waarde toe te voegen aan het winkelgebied, bijvoorbeeld door bijzonder en afwijkend winkelinterieur, door uniek en afwijkend assortiment, door combinatie van detailhandel met programmeren van bijeenkomsten of door het bieden van arbeidsplaatsen aan mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt (sociaal ondernemer)

- Kan alleen worden gehuurd door een startende of doorstartende ondernemer die niet aan ketenvorming doet en slechts één vestiging beoogt;

- De aanvangshuurprijs wordt gemaximeerd;

- De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd, maar niet aangepast aan de markt ex. artikel 7a:303 BW

- De overeenkomst kan aan het einde van een huurperiode van 10 jaar wederzijds worden opgezegd (anders dan het BW nu stelt óók door verhuurder) als de huurder zo succesvol blijkt dat hij in staat is om elders in het winkelgebied een winkel met een geliberaliseerde huurprijs te huren, bijvoorbeeld omdat de omzet meer dan xxx% van de dan geldende huurprijs is. Trek hierbij de vergelijking met scheefwoners in een sociale huurwoning die 2x modaal verdienen.

Als de (huur)opbrengst van een winkel wordt gemaximeerd, heeft dat effect op de marktwaarde en dat betekent dat de hele keten er rekening mee heeft te houden. Dat start al met een gemeente die grond uitgeeft en de grondwaarde van de sociale huurwinkel moet matigen en werkt door tot en met de eindbelegger die de winkel in belegging neemt.

Let wel, kleine winkeliers en niche spelers kunnen niet bestaan zonder grote ketens en publiekstrekkers, maar andersom hebben de grootwinkelbedrijven ook de bijzondere winkels nodig die de stad karakter geven. Deze blog is dus geen pleidooi voor een volledige stelselwijziging.

Droom mee. Hoe denkt u dat het aanbod verkleurt als een huurder in lijn met voorgaande voor € 200,00 per m2 per jaar in het hart van de Lijnbaan van Rotterdam of op de Kalverstraat kan huren?