Hypotheek en pensioen: Wat is er mogelijk?

Senioren hebben het op dit moment moeilijk op de woningmarkt. Door strengere regels kunnen ze met hun (toekomstige) pensioeninkomen voor een nieuwe hypotheek vaak minder lenen dan ze nu al doen. Toch zijn er mogelijkheden, zeker met een hypotheek met NHG.

Ouderen willen graag zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. En hoewel ook de overheid hierop aanstuurt, ervaren senioren vaak meer moeilijkheden dan jongere aanvragers bij het aanvragen over oversluiten van de hypotheek.

Pensioeninkomen vanaf 57 jaar
Wanneer je 57 jaar bent, houden banken al rekening met je toekomstige pensioeninkomen bij het berekenen van het maximale hypotheekbedrag. Zo zou het zomaar kunnen zijn dat je op 55-jarige leeftijd wel een “hoge” hypotheek kunt afsluiten, maar twee jaar later niet. Banken zullen dan aanvullende eisen stellen, zoals bijvoorbeeld versneld aflossen, zodat de hypotheek op basis van het (meestal) lagere pensioeninkomen betaalbaar blijft.
De regels die bepalen hoeveel je mag lenen, de zogenoemde GHF-norm, zijn een aantal jaar geleden flink aangescherpt. De geldverstrekker kijkt standaard of de aanvrager de lasten van een annuïteitenhypotheek voor 30 jaar lang kan dragen. Hierdoor kunnen senioren minder lenen.

Maandlasten verlagen
De regels moeten voorkomen dat woningbezitters onverantwoord lenen, maar in de praktijk wordt het senioren moeilijker gemaakt om te verhuizen naar een kleinere woning met lagere maandlasten. Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt mogelijkheden voor 55-plussers. Bij gelijkblijvende of lagere woonlasten na verhuizing, mag de bank bij een hypotheek met NHG de “werkelijke” woonlasten als uitgangspunt nemen. De werkelijke last is meestal lager dan de annuïtaire toets waarmee de bank als uitgangspunt rekent. Denk bijvoorbeeld aan een (deels) aflossingsvrije hypotheek. De maandlasten bij een aflosvrije hypotheek zijn lager dan een hypotheek die je volledig aflost, zoals annuïtair of lineair.

Een NHG-hypotheek is in 2022 mogelijk voor woningen van maximaal €355.000. Of €376.300 voor woningen met energiebesparende voorzieningen. Om gebruik te maken van de werkelijke woonlastennorm moet de rente wel voor minstens 20 jaar vaststaan.

Nieuwe hogere maandlasten
Er zijn een aantal situaties waarin de nieuwe werkelijke maandlasten wel hoger mogen uitvallen. Dit moet door de geldverstrekker vooraf besproken worden met het Waarborgfonds Eigen Woningen, die de NHG uitvoert. Dat is bijvoorbeeld het geval als:

• Er in de nieuwe situatie (veel) meer afgelost gaat worden op de hypotheek.
• Als je bijvoorbeeld vanwege gezondheidsredenen gaat verhuizen.
• De rentevaste periode korter is.
• De jongste partner aan het einde van de rentevaste periode 85 jaar of ouder is.
• De hypotheek lager is dan 50% van de woningwaarde. De bank moet wel onderbouwen dat het inkomen van de klant genoeg is om het risico van een kortere rentevaste periode te dragen.
• De hypotheek na afloop van de kortere rentevaste periode volledig is afgelost.

Hypotheek zonder NHG
Een groeiend aantal geldverstrekkers gebruikt deze versoepeling ook voor hypotheekaanvragen zonder NHG. Ben jij benieuwd wat er mogelijk is in jouw persoonlijke situatie? Vraag een vrijblijvend gesprek aan met een van onze adviseurs.