Huurder en cash zijn king

Directeur Bedrijfshuisvesting Ted Rommelse is geïnterviewd door Ebru Umar voor de nieuwsbrief van www.overwaar.de ‘We zitten in een transitietijdperk. Er is veel dynamiek in de markt.’

Er gebeuren nog steeds mooie dingen, aldus Ted Rommelse. En ja, óók nu bij zowel koper als verkoper de angst erin zit. De markt is zeker niet stilgevallen bij OOMS. Komende week krijgt hij een prachtige plint met winkels in Vlaardingen in de verkoop, waar veel animo voor is (het bestemmingsplan staat namelijk een supermarkt toe). En onlangs nog realiseerde zijn organisatie een mooie transactie in het Rivium en het ziet er nu naar uit dat een ondernemer die al tien jaar zijn bedrijfslocatie huurt, het pand kan kopen. Dus ja, er is een kentering gaande op de markt — en nee, Rommelse weigert mee te gaan in de tendens om elkaar in de put te praten. Daar is dan ook weinig reden toe, licht hij toe: “Het afgelopen jaar zijn de verkopen eigenlijk gewoon doorgelopen. De komende weken zullen veel duidelijk maken, maar op dit moment zetten alle partijen — van institutionele tot particuliere belegger — vooralsnog door.”

Prijs, financierbaarheid en fiscaliteit

In de basis blijft alles zoals het was: kopers kijken naar de prijs, financierbaarheid en fiscaliteit van een pand. Wat verandert, is de vanzelfsprekendheid waarmee verdiend kan worden aan vreemd vermogen (lage rente). Uiteindelijk wil een koper verdienen aan het gekochte, dus zijn de biedingen lager, met een lagere factor op de huur. “De box 3-belegger stapt van woningen over op bedrijfshalletjes omdat de Belastingdienst hem daar nog met rust laat. En er zijn kopers die voorlopig niet meedoen en dat ook hebben aangegeven.” Tegelijkertijd ziet Rommelse een andere groep kopers opstaan: degenen met eigen geld. Waar zij in het verleden overtroefd werden door partijen die door goedkope financiering meer boden, zijn zij nu de kopende partij. Juist omdat ze de bank niet nodig hebben, er voor langere termijn instappen en interessante locaties voorbijkomen. “Daarnaast zijn de speculatieve kopers terug. Mensen die anticiperen dat er door stress en ellende vastgoed vrijkomt.”

De transacties die Rommelse begeleidt, gaan via een gestructureerd proces waarvoor een geheimhoudingsverklaring moet worden getekend. Geïnteresseerden krijgen toegang tot een speciale dataroom — waar alle stukken beschikbaar zijn — en worden vervolgens uitgenodigd tot het doen van het bod. Of dat tegenvalt, of onder de verwachting is, valt op voorhand niet te zeggen. Vooraf worden objecten getaxeerd, en wordt met verkoper overlegd om al dan niet de markt op te gaan. Vervolgens heeft verkoper de keuze om tot gunning over te gaan of om af te zien van de transactie. Dat brengt in de huidige markt moeilijkheden mee voor de taxateur, erkent Rommelse. “Die moet de waarde van vandaag bepalen, met informatie uit het verleden en een voorspellende geest. Als je alleen een opgaande markt hebt gekend, merk je pas laat in je transacties dat de markt kantelt. Daarbij moet een taxateur zijn bevindingen onderbouwen met referenties. Het zou wellicht beter zijn om iets minder blind uit te gaan van referenties en meer van financierbaarheid.”

Behoefte aan woningen blijft

Waar denkt de ervaren Rommelse dat de markt heen zal gaan? Ondanks dat hij geen glazen bol heeft, is één trend te voorspellen, denkt Rommelse: “Een verdere rentestijging zal invloed hebben op de dynamiek van de markt. Ik verwacht minder transacties met een lagere cap rate tussen de huur en de koopsom. De koper wordt steeds kritischer en verkopers die zeggen geen haast te hebben, wijs ik op de voorgenomen stijging van de overdrachtsbelasting. Er zijn nu al kopers die zeggen dat als de transactie niet doorgaat vóór 1 januari, het verschil van de koopsom af te trekken.”

De mandjesmakers, partijen die vastgoed opkochten om door te verkopen aan institutionele beleggers, zijn afgehaakt. “In een stad als Rotterdam blijft de behoefte aan woningen groot. In iedere crisis neemt de innovatie een vlucht en als je positief blijft, komen de kansen wel weer. Het is niet gek dat bouwontwikkelingen in Rotterdam door blijven gaan. Tegen de tijd dat ze klaar zijn, ziet de wereld er weer totaal anders uit. Het consumentenvertrouwen is bepalend voor de duur van de recessie.”

Bron: https://www.overwaar.de/newsletter/archive/huurder-en-cash-zijn-king/