Trending topics in kantorenland

Er is op het ogenblik volop reuring op de Rotterdamse kantorenmarkt. Dankzij de economische groei neemt de vraag toe, met name in de binnenstad. Terwijl juist daar de afgelopen jaren nogal wat kantoorruimte is getransformeerd tot andere bestemmingen zoals wonen. Daarnaast wordt er weer volop geïnvesteerd in bestaande kantoren, die worden gerevitaliseerd om te kunnen voldoen aan de huidige duurzaamheidseisen. Want over niet al te lange tijd, om precies te zijn 1 januari 2023, moeten alle kantoorgebouwen minimaal voldoen aan energielabel C. We spreken over de meest recente ontwikkelingen in het Rotterdamse met Ted Rommelse, MRICS RT directeur – makelaar en taxateur van Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting.

Transformatie en revitalisatie

Rommelse schetst om te beginnen een globaal beeld van de complexe situatie. “De grote leegstand van een tijdje geleden is de afgelopen jaren snel teruggelopen, doordat veel kantoorruimte in de binnenstad getransformeerd is en andere bestemmingen zoals wonen heeft gekregen. Er is sinds 2011 maar liefst 350.000 m2 aan het kantorenbestand onttrokken. Aan de andere kant is door de sterke economische groei de vraag naar kantoorruimte toegenomen, met name naar kwalitatieve kantoorruimte in de binnenstad. Parallel aan deze ontwikkeling zie je dat er weer wordt geïnvesteerd. Met name in bestaande kantoorruimte, die wordt gerevitaliseerd om deze te laten voldoen aan de huidige duurzaamheidsnormen.” Ondanks de investeringen blijft er een te kort aan kwalitatieve kantoorruimte in de binnenstad.

Trend 1: verduurzaming

Die laatste ontwikkeling, verduurzaming, hangt nauw samen met de politiek-maatschappelijke ontwikkelingen van het moment. Rommelse: “De verduurzaming wordt wat betreft de kantorenmarkt vooral aangejaagd door de overheidseis van het energielabel C waaraan alle kantoorgebouwen op 1 januari 2023 moeten voldoen. De afgelopen jaren leek duurzaamheid in belangrijke mate een kwestie van windowdressing, maar nu 1 januari 2023 dichterbij komt, gaat het echt een rol spelen.” Op dit moment voldoet nog niet de helft van de utiliteitsgebouwen niet aan de label C verplichting. Dat wil zeggen dat binnen nu en begin 2023 ruim 40 miljoen vierkante meter (!) aangepakt moet worden! (bron: Verplicht Energielabel voor kantoren, EIB).

Rommelse: “Een organisatie die op dit moment gaat huren voor vijf jaar, krijgt er tijdens de huurperiode daadwerkelijk mee te maken. Want kies je nu voor een verouderd kantoorgebouw dat nog niet voldoet aan het vereiste label, dan krijg je tijdens de gebruiksperiode te maken met overlast, omdat er werkzaamheden aan luchtbehandeling- of verwarmingsinstallaties verricht moeten worden, of aan de verlichting. De tijd begint ook voor gebouw-eigenaren te dringen, want willen ze hun kantoren blijven verhuren na begin 2023 dan moeten ze in actie komen. Ons advies aan gebouw-eigenaren is trouwens: wees ambitieus! Want energielabel-C is slechts het begin. En met de akkoorden van Parijs op de achtergrond, zijn er nog heel veel meer stappen die gezet kunnen worden. De grote partijen hebben al heel veel gedaan, maar het is met name de omvangrijke onderlaag die nog heel veel moet investeren om aan het vereiste label te voldoen.”

Trend 2: terug naar de (bruisende) binnenstad!

Rommelse ziet de beweging van de periferie (“zichtlocatie aan de snelweg”, heette dat voorheen zo mooi) naar de binnenstad als één van andere belangrijke trends op zit ogenblik. Was in de zeventiger en tachtiger jaren bereikbaarheid met de auto met de daarbij horende parkeerruimte een must; vandaag de dag vinden jongere werknemers, voor wie de auto geen eerste levensbehoefte meer is, bereikbaarheid met openbaar vervoer steeds belangrijker. Waardoor de binnenstad en met name de gebieden rond (metro)stations populairder worden. Overigens ook omdat de bruisende binnenstad een grotere aantrekkingskracht heeft voor millennials dan een non-descript bedrijventerrein aan de stedelijke periferie.

Trend 3: transformatie van indeling werkruimtes

Een derde trend die Rommelse signaleert is de overgang van kleinere, gecompartimenteerde kantoorruimtes naar grotere, open units, die ruimte bieden aan hedendaagse werkvormen. Ook is een trend gaande van oud naar nieuw. Veranderende omstandigheden, technische innovaties en nieuwe organisatiestructuren en werkwijzen, om maar een paar factoren te noemen, vragen om nieuwe kantoorconcepten. Activity based working, agile working of een open space concept eisen nu eenmaal een andere fysieke omgeving dan een doorsnee georganiseerd werkproces. Snel veranderende omstandigheden vragen ook om huisvesting die makkelijk mee kan groeien (of krimpen) met de organisatie. Rommelse: “Wij werken veel voor grote maatschappelijke organisaties die, afhankelijk van de politiek-maatschappelijke situatie, enorm snel kunnen groeien, maar ook weer krimpen. Bij de invulling van hun huisvestingsbehoefte moet je daar rekening mee houden.”