Expertblog: Oplossing voor huurders en verhuurders van bedrijfsruimten: maak gebruik van de kortingsmaatstaf

Nieuwe rubriek! Expertblog
Om jou nog beter te informeren én omdat we bij Ooms veel waarde hechten aan de band met onze relaties, vragen wij hen kennis te delen over onderwerpen vanuit hun specialisme. Deze keer: Peter van der Mersch, advocaat vastgoed en procesrecht/litigation bij HerikVerhulst.

Het is voor veel huurders en verhuurders van winkels en horeca een lastige tijd. Huurders kunnen het niet altijd opbrengen om de huur te betalen, waardoor er vervelende situaties kunnen ontstaan. Inmiddels vinden meer en meer rechters het daarom gerechtvaardigd om te werken met een zogenaamde kortingsmaatstaf. Op die manier kan huurder blijven huren en behoudt verhuurder (een deel van) de inkomsten.

De pijn samen delen
Tendens in de rechtspraak is dat verhuurders en huurders de coronapijn samen moeten delen. De Hoge Raad heeft zich hierover nog niet uitgesproken, maar diverse lagere rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Dat rechtvaardigt volgens bijvoorbeeld een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, een tijdelijke korting op de huurprijs. Als voorlopige maatstaf houdt het gerechtshof daarbij aan dat een 50/50-verdeling gerechtvaardigd is, als het gehuurde als gevolg van maatregelen van de overheid, geheel niet gebruikt mag worden.

Als het gehuurde slechts beperkt gebruikt kan worden, vindt het gerechtshof een kleinere korting gerechtvaardigd, waarbij met name wordt gekeken naar de omzet die de huurder kan realiseren. In het geval van een event- en congrescentrum komt het gerechtshof voor de periode maart t/m juni 2020 uit op een korting van 50%, juli en augustus 35%, september 30%, oktober 20% en november 10%.
Iedere situatie is anders. Alles is maatwerk en alles is voorlopig. Een andere rechter kan tot een ander oordeel komen. Maar het voorgaande biedt voor dit moment enig houvast bij onderhandelingen.

Huurder wilt of kan ook met korting niet betalen
En wat als u als verhuurder in deze tijd wordt geconfronteerd met een huurder die ook dat minimum van 50% niet wil of kan betalen? Houdt u er dan rekening mee dat de “Tijdelijke wet COVID-19” debiteuren op dit moment een verhoogde bescherming biedt. Faillissementsverzoeken kunnen worden aangehouden, executie van vonnissen kan worden opgeschort, beslagen kunnen worden opgeheven (let wel: kunnen, niet zullen!). Alles hangt weer af van de omstandigheden.

Verder is op 1 januari 2021 de WHOA (Wet Homologatie Onderhands Akkoord) in werking getreden. Ook deze wet (met een overigens onmogelijke naam) biedt een huurder/een debiteur bescherming tegen een faillissementsaanvraag in die zin, dat de mogelijkheden zijn verruimd om schuldeisers, waaronder verhuurders, te dwingen akkoord te gaan met gedeeltelijke kwijtschelding van schulden.

Samengevat:
- Als partijen er onderling uit willen komen kan steun worden gezocht bij de kortingsmaatstaf die bijvoorbeeld door het gerechtshof Amsterdam is aangehouden;
- Verhuurders en andere schuldeisers moeten er rekening mee houden dat het op dit moment moeilijker is om schulden te verhalen dan in het verleden.

- Peter van der Mersch
advocaat vastgoed en procesrecht/litigation bij HerikVerhulst