Twee huizen tegelijk? Zo werkt een overbruggingshypotheek

Je hebt een nieuw huis gevonden waar je jezelf al helemaal ziet wonen. Er is alleen één praktisch punt: je huidige woning is nog niet verkocht. Of de verkoopopbrengst staat nog niet op je rekening. Toch heb je die overwaarde misschien wel nodig om je nieuwe woning te kunnen kopen. In zo’n situatie kan een overbruggingshypotheek uitkomst bieden. Daarmee gebruik je de verwachte overwaarde van je huidige woning alvast voor de aankoop van je nieuwe woning. Maar hoe werkt dat precies? En waar moet je rekening mee houden?

Wat is een overbruggingshypotheek?
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee je de periode overbrugt tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige woning. Je leent als het ware een deel van de overwaarde die waarschijnlijk vrijkomt zodra je huidige woning is verkocht. Stel, je huidige woning is meer waard dan de hypotheek die er nog op rust. Dan heb je overwaarde. Die overwaarde kun je vaak gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis, bijvoorbeeld om een deel van de koopsom te betalen of om je nieuwe hypotheek lager te houden. Alleen, zolang je huidige woning nog niet is verkocht, staat dat geld nog niet op je rekening. Een overbruggingshypotheek maakt het mogelijk om die verwachte overwaarde alvast in te zetten.

Wanneer kan dit handig zijn?
Een overbruggingshypotheek komt voor bij doorstromers. Bijvoorbeeld wanneer je:

• Je nieuwe woning al hebt gekocht, maar je huidige woning nog moet verkopen;
• De verkoop van je huidige woning rond is, maar de overdracht pas later plaatsvindt;
• Een nieuwbouwwoning koopt en tijdelijk dubbele lasten hebt;
• De overwaarde uit je huidige woning nodig hebt om je nieuwe woning te financieren.

Het geeft dus financiële ruimte op een moment dat koop en verkoop niet precies op elkaar aansluiten. En dat gebeurt vaker dan je denkt.

Hoe bepaalt de bank hoeveel je kunt overbruggen?
De bank kijkt naar de verwachte verkoopopbrengst van je huidige woning en naar de hypotheek die daar nog op zit. Het verschil daartussen is je verwachte overwaarde. In de praktijk financiert een bank meestal niet automatisch de volledige verwachte overwaarde. De exacte berekening hangt af van je situatie, de waarde van je woning, de verkoopstatus en de voorwaarden van de geldverstrekker. Is je woning al verkocht onder voorbehoud? Dan geeft dat meestal meer zekerheid dan wanneer je woning nog in de verkoop moet komen. Daarom is een realistische waardebepaling belangrijk. Hoe beter je weet wat je woning waard is, hoe betrouwbaarder je financiële plaatje wordt.

Een eenvoudig voorbeeld
Je huidige woning heeft een verwachte verkoopwaarde van €450.000. Op die woning staat nog een hypotheek van €300.000. De verwachte overwaarde is dan €150.000. Koop je een nieuwe woning voordat je huidige woning is overgedragen, dan kun je die €150.000 nog niet gebruiken. Met een overbruggingshypotheek kun je een deel van die overwaarde alvast inzetten. Zodra je huidige woning wordt verkocht en de opbrengst vrijkomt, los je de overbruggingshypotheek weer af. Zo ontstaat er tijdelijk financiële ruimte, zonder dat je hoeft te wachten tot de verkoop volledig is afgerond.

Houd rekening met dubbele maandlasten
Een overbruggingshypotheek kan veel mogelijk maken, maar vraagt ook om een goede voorbereiding. Je betaalt tijdelijk meerdere lasten tegelijk. Denk aan de hypotheek van je huidige woning, de hypotheek van je nieuwe woning en de rente over de overbruggingshypotheek. Vaak kun je, als je dat wenst, de dubbele lasten meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Of dit mogelijk is, hangt af van je financiële situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Daarnaast kunnen er extra kosten zijn, zoals advieskosten, taxatiekosten, notariskosten of afsluitkosten. Welke kosten van toepassing zijn, verschilt per situatie en geldverstrekker. Het is daarom verstandig om vooraf goed te laten berekenen wat je maandlasten worden. Ook als je verwacht dat je woning snel verkoopt. Een financiële buffer geeft rust, zeker in een periode waarin er veel tegelijk gebeurt.

Wat als je woning later wordt verkocht dan verwacht?
Een overbruggingshypotheek is tijdelijk. De maximale looptijd verschilt per geldverstrekker. Vaak gaat het om een periode van enkele maanden tot een paar jaar. Duurt de verkoop langer dan verwacht? Dan kan dat gevolgen hebben voor je maandlasten en voor de voorwaarden van je financiering. Soms is verlenging mogelijk, maar dat is afhankelijk van de geldverstrekker en je persoonlijke situatie. Juist daarom is het belangrijk om vooraf niet te krap te rekenen. Een iets voorzichtiger verkoopscenario kan helpen om verrassingen te voorkomen.

Is de rente aftrekbaar?
In veel situaties kan de rente over een overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar zijn, maar dat hangt af van de voorwaarden en van je persoonlijke situatie. Ook voor je oude woning kunnen er tijdelijk regels gelden rondom hypotheekrenteaftrek, bijvoorbeeld wanneer deze leeg staat en te koop wordt aangeboden. Omdat fiscale regels precies kunnen uitpakken per situatie, is het verstandig om dit altijd te bespreken met een hypotheekadviseur of belastingadviseur. Zo weet je waar je aan toe bent voordat je financiële keuzes maakt.

Waar moet je op letten?
Wie een overbruggingshypotheek overweegt, doet er goed aan om vooraf naar het volledige plaatje te kijken. Niet alleen naar de verwachte overwaarde, maar ook naar de verkoopbaarheid van de huidige woning, de looptijd van de overbrugging, de tijdelijke maandlasten en de voorwaarden van de geldverstrekker. Ook de timing is belangrijk. Wanneer draag je je huidige woning over? Wanneer passeert je nieuwe woning bij de notaris? En hoeveel tijd zit daartussen? Hoe duidelijker die planning is, hoe beter je kunt inschatten wat je nodig hebt.

Laat je goed adviseren
Een overbruggingshypotheek kan een slimme oplossing zijn als je wilt doorstromen naar een nieuwe woning. Het geeft je de mogelijkheid om de overwaarde van je huidige woning alvast te gebruiken, terwijl de verkoop nog moet worden afgerond. Tegelijk vraagt het om maatwerk. Je inkomen, hypotheek, woningwaarde, verkoopplanning en financiële buffer spelen allemaal mee. Daarom is goed advies belangrijk.

Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is? De hypotheekadviseurs van Ooms kijken graag met je mee. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent en kun je met vertrouwen de volgende stap zetten. Plan nu een vrijblijvend oriëntatiegesprek!