Leegstand stijgt, maar structurele vraag naar logistiek vastgoed blijft: ‘Er dreigt een perfecte storm’

De Provada, de grootste vastgoedbeurs van Nederland, stond afgelopen week op het programma in de RAI in Amsterdam. De logistieke vastgoedmarkt ziet er heel anders uit dan een aantal jaar geleden. De opname van vierkante meters is afgekoeld, de leegstand is toegenomen en de onzekere geopolitieke situatie zorgt voor een duidelijke pas op de plaats. Tegelijk wordt het steeds moeilijker om logistiek vastgoed te ontwikkelen.

De onderliggende vraag naar logistieke ruimte blijft bestaan. Daarover lijken alle experts het wel eens. Toch komt het aanbod van nieuwe ontwikkelingen steeds verder onder druk te staan. Tijdens de Provada in Amsterdam spraken Martijn Pustjens (Dynamis), Jeroen van der Meer (Ooms) en Eric de Hoogt (Verschuuren & Schreppers) over de huidige markt en de verwachtingen voor de komende jaren.

Aanbod vierkante meters neemt toe
Pustjens, manager research bij het landelijk samenwerkingsverband van regionale makelaars, vastgoedadviseurs en taxateurs, ziet duidelijk dat de markt een stap terug heeft gedaan. ‘De markt is afgekoeld. De tijd dat de leegstand onder de 3 procent lag, behoort tot het verleden. De onzekerheid is flink toegenomen door alle omstandigheden in de wereld. Ruimte die door logistieke partijen afgelopen jaren – in de hoogtijddagen – is opgenomen, wordt weer teruggegeven. Het aanbod aan vierkante meters neemt verder toe.’

Eric de Hoogt (Verschuuren & Schreppers), Jeroen van der Meer (Ooms) en Martijn Pustjens (Dynamis) gingen met elkaar in gesprek op de beursvloer.

Toch verwacht Pustjens niet dat de vraag naar logistieke ruimte structureel zal verdwijnen. De groeiende bevolking, de behoefte aan boodschappen, medicijnen en andere goederen en de opkomst van circulaire goederenstromen blijven volgens hem zorgen voor een solide basis. Daarnaast ziet hij ook andere grote ontwikkelingen die juist extra vraag kunnen creëren.

Strategische voorraden
‘Er is meer behoefte aan ruimte voor strategische voorraden. Zie de blokkade van het Suezkanaal in 2021, de aanvallen van de Houthi-rebellen afgelopen periode en nu de blokkade van de Straat van Hormuz. De vraag naar opslag dichter bij huis neemt toe. Partijen willen de risico’s in de keten verkleinen.’ Ook de uitbreiding van Defensie en de toenemende focus op veel meer Europese productie - onder het motto Made in Europe - zullen volgens hem extra opslagruimte vragen.

“De vraag naar opslag dichter bij huis neemt toe. Partijen willen de risico’s in de keten verkleinen” — Martijn Pustjens (Dynamis)

Tegelijkertijd wordt het realiseren van nieuwe logistieke gebouwen steeds ingewikkelder. Ruimtegebrek, stikstofproblematiek, netcongestie en nieuwe regelgeving maken nieuwe ontwikkelingen steeds lastiger. Juist daardoor verwacht Pustjens dat schaarste op termijn weer zal toenemen.

Gezonde vraag
Ook regionaal zien de makelaars nog altijd een gezonde vraag. Van der Meer van Ooms Makelaars merkt dat in de regio Rotterdam vooral duurzame en efficiënte gebouwen populair blijven. ‘Op zich gaat het in de regio Rotterdam nog steeds best goed. We zien vooral een toenemende vraag naar compacte en duurzame panden in onze regio. Op termijn verwacht ik echt wel een stijging. Ook door alle uitdagingen die eraan komen. Het wordt steeds moeilijker om nog nieuw logistiek vastgoed te realiseren.’

In de Brainport-regio ziet De Hoogt van Verschuuren & Schreppers een vergelijkbare ontwikkeling. ‘Ook in de regio Eindhoven loopt het nog goed door. Er is voldoende vraag. Het is en blijft een populaire logistieke hotspot. Er zullen de komende jaren minder nieuwe dc’s bijkomen. De uitdagingen rondom het bouwen van nieuwe locaties nemen toe. Daardoor zullen bestaande duurzame locaties populairder worden. De vraag naar die locaties zal toenemen.’

“Bestaande, duurzame dc’s zullen meer in trek zijn. Huurprijzen zullen omhoog gaan” — Jeroen van der Meer (Ooms)

Europese Kaderrichtlijn Water
Naast de bekende uitdagingen dient zich bovendien een nieuwe belemmering aan. Eind 2027 wordt de Europese Kaderrichtlijn Water van kracht, wat volgens Van der Meer grote gevolgen kan hebben voor nieuwe logistieke ontwikkelingen. ‘Het wordt steeds lastiger om logistieke projecten te ontwikkelen. Naast problemen met stikstof en netcongestie zorgt ook nieuwe regelgeving op het gebied van water voor nieuwe uitdagingen. Het zal moeilijker worden om een wateraansluiting te krijgen. En dat is toch wel een groot probleem. Er dreigt een perfecte storm, waarin heel veel uitdagingen samenkomen. Gevolg: bestaande, duurzame dc’s zullen meer in trek zijn. Huurprijzen zullen omhoog gaan.’

Voor gebruikers van logistiek vastgoed betekent het vooral dat de kwaliteit van een locatie steeds belangrijker wordt. Niet alleen hoe duurzaam een pand zelf is, maar vooral ook de beschikbaarheid van energie en straks mogelijk ook de beschikbaarheid van water worden bepalende factoren bij de keuze voor een pand.

Kilometerheffing
Daar komt nog bij dat de kilometerheffing voor vrachtverkeer, die vanaf juli wordt ingevoerd, extra druk zet op transportbedrijven. De Hoogt verwacht dat dit de verduurzaming verder zal versnellen. ‘Transportbedrijven gaan hier zeker last van krijgen. Vooral bedrijven die veel op diesel rijden, wat een groot deel van de markt nog is. Het zal een stimulans zijn om te gaan verduurzamen. Zowel qua wagenpark als qua panden.’

“De vrachtwagenheffing zal een stimulans zijn om te gaan verduurzamen. Zowel qua wagenpark als qua panden”

Van der Meer sluit zich daarbij aan. ‘Het is duidelijk een voordeel voor bedrijven die al hebben geïnvesteerd in verduurzaming. Die zullen een voorsprong krijgen. Wat betreft vastgoed zal de vraag naar panden met voldoende elektra en energie toenemen. Een goede aansluiting is heilig. Datzelfde zal ook met water gebeuren.’

Verbreden van zoekgebied
Ook de huidige leegstand moet volgens hem in perspectief worden geplaatst. Zodra geschikte locaties schaars worden, zullen bedrijven hun zoekgebied uitbreiden. ‘Bedrijven gaan andere keuzes maken als er geen beschikbare panden zijn. In onze regio Rotterdam zie je dat ze dan bijvoorbeeld vaker kijken naar dc’s in de regio Moerdijk. Zolang er alternatieven zijn die nog enigszins in de regio liggen, zijn die interessant. Zodra die niet meer beschikbaar zijn, dan wordt de noodzaak groter om verder weg te gaan zoeken. Maar dat levert vanzelfsprekend nieuwe uitdagingen op.’

De drie experts verwachten dat de huidige afkoeling van de markt slechts tijdelijk is. Hoewel de opname van logistiek vastgoed is teruggelopen en de leegstand is toegenomen, stapelen tegelijkertijd de beperkingen voor nieuwbouw zich op. ‘Voor logistieke gebruikers betekent het dat flexibiliteit, verduurzaming en de beschikbaarheid van essentiële voorzieningen als elektriciteit en water de komende jaren steeds belangrijkere factoren worden’, besluit Van der Meer.