De Rotterdamse kantorenmarkt in beweging, trends en ontwikkelingen volgens Casper Brits van Ooms Makelaars

De Rotterdamse kantorenmarkt bevindt zich in een duidelijke herpositioneringsfase. Met een totale voorraad van circa 4,3 miljoen m² en een leegstand van circa 6,1% oogt de markt op het eerste gezicht in balans. In de praktijk is echter sprake van een fundamenteel veranderde vraag, waarbij niet langer de kwantiteit van vierkante meters centraal staat, maar juist de kwaliteit, locatie en toekomstbestendigheid van het vastgoed.

Deze verschuiving vertaalt zich in een steeds scherpere tweedeling binnen de markt: enerzijds ontstaat schaarste in het hoogwaardige segment op sterke, goed bereikbare locaties, terwijl anderzijds structurele druk aanhoudt op verouderde kantoorobjecten die niet meer aansluiten op de eisen van moderne gebruikers.

Kwalitatieve schaarste als dominante marktdynamiek

De vraag naar kantoorruimte in Rotterdam blijft stabiel, maar is fundamenteel veranderd. Gebruikers zoeken minder meters, maar stellen hogere eisen aan:

• duurzaamheid en energieprestaties
• flexibiliteit en indeelbaarheid
• voorzieningen en beleving
• bereikbaarheid (met nadruk op OV)

CBD blijft dominant, maar aanbodgroei is beperkt

De grootste vraag blijft geconcentreerd rond het Central Business District (Weena, Coolsingel, Blaak en Rotterdam Centraal) met een totale voorraad van circa 1,4mln m². Doordat de toevoeging van nieuwe kantoorruimte in dit gebied beperkt is, neemt de schaarste verder toe. Dit zorgt voor aanhoudende opwaartse druk op de m²-prijzen.

Nieuwe ontwikkelingen spelen hier direct op in:

• EDGE Coolsingel: een next-generation kantoorconcept met circa 21.500 m², gericht op wellbeing en net zero carbon, en positioneert zich nadrukkelijk als toekomstbestendige werkplek in het hart van de stad
• AIR Offices: transformatie van het voormalige V&D-pand naar een hoogwaardig mixed-use kantoorconcept met sterke focus op duurzaamheid, welzijn en publieke interactie
• The Modernist: een mixed-use ontwikkeling met circa 12.750 m² kantoorruimte, grote kantoorvloeren en een directe ligging bij Rotterdam Centraal, waarmee het inspeelt op de vraag naar schaalbare, hoogwaardige werkvloeren

Wat deze projecten gemeen hebben, is dat zij niet alleen kantoorruimte toevoegen, maar een nieuw type werkomgeving introduceren: integraal, duurzaam en gericht op gebruikerservaring. Krachtig signaal vanuit de markt dat er behoefte is aan hoogwaardige nieuwbouw, is dat al vóór bouwkundige oplevering grote vloeren in deze nieuwe projecten worden opgenomen.

Mixed-use en wonen: versterkend, maar niet leidend

De Rotterdamse binnenstad ontwikkelt zich steeds meer als een gemengd stedelijk milieu. Projecten zoals The Modernist combineren wonen en werken op één locatie. Dit versterkt de levendigheid en aantrekkelijkheid van kantoorlocaties, maar is geen vervanging van de kantoorvraag.

Integendeel: de combinatie van wonen, voorzieningen en hoogwaardige werkplekken maakt centrale locaties aantrekkelijker voor bedrijven die talent willen aantrekken en behouden. Wonen fungeert daarmee als katalysator voor de kantoorfunctie, niet als substituut.

Polarisatie zichtbaar buiten het centrum

Buiten het centrum wordt de tweedeling in de markt nog duidelijker zichtbaar. Locaties moeten zich opnieuw positioneren om relevant te blijven.

Rivium: van monofunctioneel naar gemengd stedelijk gebied

Rivium, traditioneel een grootschalige kantoorlocatie langs de A16, staat symbool voor de transformatieopgave in de regio. De locatie verschuift van een monofunctioneel kantorengebied naar een gemengd woon-werkgebied met aanzienlijke woningtoevoegingen.

Deze ontwikkeling is logisch: een deel van de bestaande kantoorvoorraad voldoet niet meer aan de huidige gebruikersvraag. Tegelijkertijd blijft er ruimte voor moderne, goed bereikbare kantoorconcepten, mits deze aansluiten op de nieuwe stedelijke context.

Capelle aan den IJssel (stationsomgeving): herwaardering door bereikbaarheid

De stationsomgeving van Capelle aan den IJssel biedt juist kansen. De combinatie van metroverbindingen, bereikbaarheid per auto en relatief betaalbare huurprijzen maakt dit gebied aantrekkelijk.

Hier ligt de opgave minder in grootschalige transformatie naar wonen, en meer in het upgraden en verduurzamen van bestaande kantoorobjecten.

Projecten zoals EDGE, AIR Offices en The Modernist laten zien waar de markt naartoe beweegt:

• grotere, efficiënte vloeren
• sterke focus op ESG en certificeringen
• integratie van horeca, sport en community
• flexibiliteit in gebruik

Nieuwbouw en hoogwaardige renovatie bepalen daarmee de richting van de markt, maar blijven schaars, wat de waarde van bestaande goede gebouwen verder versterkt.

Conclusie: een selectieve en volwassen kantorenmarkt

De Rotterdamse kantorenmarkt ontwikkelt zich richting een uitgesproken selectieve markt, waarin kwaliteit, locatie en duurzaamheid bepalend zijn.

• Het centrum blijft dominant, maar kent schaarste
• Nieuwe projecten zetten een nieuwe standaard voor kantoorruimte
• Buiten het centrum ontstaan duidelijke herpositioneringsopgaven

Voor gebruikers betekent dit dat keuzes strategischer worden. Voor eigenaren en beleggers ligt de focus op investeren in kwaliteit en toekomstbestendigheid.

Rotterdam is daarmee geen groeimarkt in volume, maar een markt die volwassen wordt in kwaliteit. En juist daarin ligt de grootste waardeontwikkeling voor de komende jaren.

In de week van 9 tot en met 11 juni is ons kantorenteam alle dagen aanwezig op Provada in de RAI in Amsterdam. Hal 10, stand 31. Interesse om van gedachten te wisselen, neem contact op met Casper Brits +316 82 29 21 70 en Ted Rommelse +316 51 05 08 24