Dynamis: Logistieke sector kiest voor nieuwbouw door gebrek aan kwalitatief aanbod

Door een sterk opnamejaar is het aanbod van logistieke panden[1] wederom afgenomen. Per 1 januari 2017 is nog 1.387.800 vierkante meter logistiek vastgoed beschikbaar voor verhuur of verkoop, dit is 13% minder dan een jaar hiervoor. In de vijfentwintig voor logistiek relevante regio’s is in 2016 het opnamevolume met 18% afgenomen naar een niveau van 907.600 vierkante meter. Toch ligt het opnamevolume nog ruim boven het langjarig gemiddelde, waardoor sprake is van een sterk logistiek opnamejaar. De meeste opnames hebben plaatsgevonden in de regio’s Nijmegen, Venlo, Rotterdam en Tilburg. Voornamelijk de regio Nijmegen springt er uit met twee grote transacties op het nieuwe bedrijventerrein Park15, zowel LIDL als Nabuurs/Heinz realiseren hier een XXL distributiecentrum. Dit blijkt uit het rapport Sprekende Cijfers Marktscan Logistiek 2017 die vandaag verschijnt.

Veel nieuwbouw door te weinig kwalitatief aanbod

In navolging op het opnamejaar 2015, is ook het aantal nieuwbouwtransacties in 2016 hoog geweest. Opmerkelijk is dat in totaal 50% van het opnamevolume in 2016 logistieke nieuwbouw besloeg. Als de vereisten van gebruikers worden vergeleken met de bestaande voorraad is een duidelijk discrepantie zichtbaar. Als alleen al een vergelijk wordt gemaakt op basis van de huidige vereisten op vrije hoogte en draagkracht, dan blijkt slechts 21% van alle beschikbare panden aan beide voorwaarden te voldoen.

 

Objecten die hier niet aan voldoen zijn niet direct ongeschikt om door de markt te worden opgenomen, maar de kans hierop is aanmerkelijk kleiner. Ook de locatie van het bestaande aanbod sluit niet altijd aan op de vraag, 16% van het totale aanbod staat in regio’s waar de afgelopen twee jaar geen enkele transactie van logistiek vastgoed heeft plaatsgevonden.

 

Te constateren valt dat er tot op heden weinig herstructureringen plaatsvinden van bedrijventerreinen ten behoeve van de logistieke vraag. Door de enorme schaalvergroting bieden verouderde, leegstaande panden onvoldoende ruimte voor de nieuwe moderne logistieke complexen. Daarnaast vinden herstructureringen ook geen doorgang door versnippering van het eigendom, verdeelde belangen en de ruime mogelijkheden bij nieuwbouw.

 

Investeringen in infrastructuur blijven nodig om te voldoen aan een goed vestigingsklimaat

De sterk toegenomen vraag naar logistieke objecten kent inmiddels ook haar keerzijde. Zo ontstaat er met name op de weg aanzienlijk meer congestie rondom enkele logistieke hotspots. De bereikbaarheid van regio’s als Rotterdam, Utrecht en Amsterdam is door de verkeersdrukte al enige tijd problematisch. Maar ook binnen de regio Venlo ontstaat door de sterke groei ook druk op de infrastructuur. Om niet de negatieve gevolgen van een dergelijke congestie te ondervinden is er een belangrijke taak weggelegd voor de (lagere) overheden. In Venlo verloopt dit bijvoorbeeld succesvol door toegezegde verbeteringen om de multimodale bereikbaarheid van het gebied te garanderen.

 

Schaalvergroting vraagt om meer ruimte

De trend waarbij telkens grotere logistieke XXL distributiecentra worden aangehuurd zet ook in 2016 door. Door de omvang van de logistieke objecten is te zien dat in veel gemeenten geen ruimte meer is voor dergelijke uitbreidingen op de terstond uit te geven kavels. Ook op de hotspots in Tilburg en Venlo beginnen de gebruikelijke locaties vol te raken. Om toch de toegenomen vraag te faciliteren worden hier nieuwe bedrijventerreinen aangewezen om in de vraag te voorzien. Zodoende is er nog voldoende areaal grond beschikbaar om logistiek vastgoed bij te bouwen. Dit in tegenstelling tot in enkele andere landen waar inmiddels, door schaarste van de grond, wordt gekozen voor hoogbouw logistieke objecten. In Nederland is dit niet aan de orde.

Brexit lijkt op termijn gering effect te hebben op de logistieke gebruikersmarkt

Op korte termijn zal er naar verwachting geen merkbaar effect zijn van de Brexop de logistieke vastgoedmarkt. De verwachting is dan ook dat aankomend jaar, aangevoerd door de economische groei en de toenemende consumptie van huishoudens in Nederland en het verzorgingsgebied in Europa, de groei van het relevante handelsvolume doorzet.

 

Op lange termijn ligt de invloed van de Brexit echter aanzienlijk gecompliceerder. Daar komt bij dat de globalisering van de wereld onder druk staat door de recente ontwikkelingen binnen het politieke landschap. Toch komt uit een nadere analyse van de exportstromen van Nederland naar voren dat de eventuele invloed van de Brexit weliswaar het handelsvolume van en naar het Verenigd Koninkrijk sterk kan beïnvloeden, maar dit ten aanzien van het totale relevante handelsvolume beperkt is. De eerste inschatting is dan ook dat het effect op de logistieke gebruikersmarkt gering is. Wel moet daarbij worden opgemerkt dat naarmate de toekomstige handelsbarrières toenemen het effect op de vastgoedmarkt ook kan toenemen. Daartegenover staat dat het totale exportvolume naar het Verenigd Koninkrijk slechts 9% van het totale exportvolume betreft.

 

Wilt u de nieuwste Sprekende Cijfers Marktscan Logistiek direct ontvangen? Meld u dan aan via de contactpagina op de website van Dynamis.

[1] Onder logistiek vastgoed wordt verstaan: bedrijfsonroerend goed met een minimale metrage van 5.000 m², waarbij het overgrote deel bedrijfsruimte betreft en dat beschikt over minimaal één dock per 1.000 m². Onder logistiek vastgoed vallen tevens loodsen die dienen ten behoeve van opslag van bulkgoederen.

 

Frank Verwoerd
82376_V2_CoverGraphic_Logistiek.jpg
Ooms Makelaars (010) 424 88 88 | (078) 614 43 33
Deze website is het beste te bekijken als uw tablet gekanteld is.